“各融资途径彻底康复。”
“职业排名方针前10名左右，公司还有许多弹药。”
“商业地产便是买猪、养猪、卖猪，新城现在没有方案卖猪。”
……
3月31日，新城控股的2019年度成绩会上，少帅王晓松和他的搭档们面对出资们的猎奇，情绪坦白、答复务实。
究竟，负债率大降、出售方针负添加，这样一份“很不新城”的年报，让新城控股的成绩会注重度极高。透过这份年报和成绩会，人们惊喜地发现新城控股其实并没有变。度过不普通的2019年，“骆驼”行将整装旗鼓。
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负债去哪儿了？
作为一家高成长房企的典型代表，新城控股从前用3年时刻，就把出售额从房企第21名攀升到第8名。
新城端出2019年年报体现仍然抢眼，2708亿元的出售金额，同比添加22.48%，持续位居职业第8位。
从首要财政数据看，新城的体现都是优异的：
营收款按期开释，59%的增幅可谓完美；商业租金收入增幅翻倍多，显现吾悦广场开业的数量和质量都步入快车道；在有认识地操控商业公允价值重估增幅的状况下，赢利的增幅仍然靓丽。
可是细心算算负债状况，新城的数据却颇有些令人错愕。
在手货币资金从454亿元激增到639亿元，而有息负债为740.8亿元。这样一来，尽管财物负债率与从前坚持均衡，但更能反映上市公司负债状况的净负债率，却呈现了大幅度的下降。16.4%的净负债率，远远小于之前的负债水平，也远远小于同行的负债水准。
“美丽得不像一家房地产企业”，是人们对新城控股2019年底负债状况的慨叹。但细心分析就会发现，这是新城控股在遭受特别事情后，被迫降杠杆的成果。
在成绩会上，王晓松亲口确认了这一点。“新城从整体来看，公司必定不会往缩短的方面来走。40—70%的净负债率区间比较合理。”他说，公司在2019年年底净负债率只要16%，标明整个公司手上仍是有许多弹药在，灵活性十分强。
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买地康复常态了吗？
依照王晓松的说法，新城的净负债率16%仅仅特别状况，而要回到40—70%的负债区间，必定意味着，新城控股本年将让土地出资回归正轨。
2019年下半年，新城控股的新购入土地很少，相反为了添加安全垫，还转让了部分土地回笼资金。
尽管如此，得益于之前在土地商场的大手笔出资，新城的土地储备仍然丰盛。2019年底的1.2亿多平方米土储，在房企中仍然独占鳌头。
东方证券的最新研报则显现，2019年下半年新城控股缩短出资，但从4季度起公司出资端开端呈现复苏的状况，至12月单月新增地块康复到5幅。
一方面开端康复出资，另一方面新城也没有去抢贵地。华创证券研报显现，2019年12月新城控股新增的5个项目均匀楼面价仅1566元/平方米。从2019年全年拿地状况去看，新增土地均匀楼面价3079元/平方米，拿地均价占同期出售均价的27.6%，拿地本钱仍处于职业较低水平。
进入2020年，新城控股的土地出资现已根本回归正常。
1月，新城控股通过招拍挂方法新增江苏宿迁、广东肇庆、贵州贵阳3个项目，通过协作方法获得贵州省黔南布依族苗族自治州龙里继望路项目，合计新增土地面积84.37万平米。
2月7日，新城控股竞得云南保山的商业兼住所开发用地516.7亩。据悉，该项目总建筑面积约90万平方米，这中心还包含约9万平方米的体验式“购物中心”，该项目是保山建造现代化大城市的重要招商引资项目之一。2月26日上午，新城控股以7.54亿元的价格拿下新泰市滨湖新区地块，土地总面积25万㎡。别的，2月份，新城控股还通过协作方法获得天津的2幅地块。
3月份新城控股在昆明、南昌、连云港、郑州又先后拿地，一共斥资近15亿元。
3
融资悉数康复了吗？
2019年下半年的降杠杆动作，就为了防备融资端面对的危险。事实上，新城控股之所以负债骤降，一方面是削减土地出资，另一方面则是削减新增借款。
可是进入2020年，新城在融资端体现活跃。继上一年12月成功发行了3.5亿美元的高档无典当债券后，1月15日，其境外子公司新城举世成功发行本金总额为3.5亿美元的优先收据，票面利息6.8%。1月，港股新城开展还完结配股方案，募资27.11亿港元。
此外，2月26日，据上交所音讯，华西证券-新城吾悦商业物业第一期财物支撑专项方案获上交所受理。音讯显现，该债券拟发行金额29.47亿元，发行人新城控股集团股份有限公司，承销商、办理人为华西证券。
3月9日新城控股发行了6亿元债券，中诚信鉴定发行人主体信用等级为AAA，终究发行的票面利率只要5.10%。
新城控股高档副总裁兼财政负责人管有冬在成绩会上表明：现在新城控股的各融资途径彻底康复，公司重点在调期限结构、操控本钱。将下降融资本钱和拉长融资期限，做一些财物证券化和物业贷。
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出售额真的要放缓吗？
新城控股出售额的高添加，一直是人们津津有味的论题。2019年报里，新城提出2020年的出售方针是2500亿元——与2019年2708亿元的出售方针比较，呈现了200亿的负添加。
关于习惯了房地产职业高歌猛进的人来说，新城控股的出售方针有些难以承受。尽管，“房住不炒”的布景下，大型房企的出售额增幅正在逐年放缓，但即便2020年的局面呈现新冠疫情，仍然有不少房企明确提出了比前一年更高的出售额。
王晓松的解说打消了许多人的疑问。“本年出售2500亿是中性方针。”他说，上一年下半年，新城控股直到11月份才开端陆陆续续获取一部分项目。本来认为本年年初是窗口期，但由于疫情影响，导致窗口期拖延。存量土储本年可推货值约3200亿元，本年拿地方案1000亿，对应货值3000—4000亿，其间约800亿可在年内转化为出售。这样新城本年总可推货值4000亿，60%出面的去化率便是2500亿。
看得出来，王晓松对出售规划的排名正在看淡。他表明，假如通过代建、添加项目协作、下降权益比等手法，新城本年仍然有时机冲击2800亿乃至3000亿元全口径出售额，但这样的含义不是太大。
“公司会以资本报答为中心，聚集赢利。”在他看来，新城现已到了更注重高质量开展的阶段。“新城期望职业排名在10名左右，这个是咱们的一个比较中长期的方针。”
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吾悦广场要建多少？
吾悦广场无疑是新城“双轮驱动”战略里的独门绝技。
2019年吾悦广场新开业21座，再创前史新高。全国63座吾悦广场，也根本完成了新城控股提出的“具规划”。
有必要留意一下的是，得益于新城控股对商业选址、运营的娴熟把控，吾悦广场新开简直悉数是满铺开业，且通过培养后租金能轻松完成显着的添加。2019年超越40亿元的租金，证明了新城“养猪”水平的提高。
王晓松用“养猪”来比方做商业，言语间充满了谦逊。“在养猪方面，新城还并没有在职业里边到达一个最高的水平，所以5年之内，乃至在整个商场还要饱满之间的最近一段时刻，咱们要把整个养猪的才能不断做提高。”
关于吾悦广场何时可以“变现”，他说暂时没有考虑过。“关于卖猪的才能，新城一直在研讨卖猪的才能，从现在来看，也没有真实的方案去卖猪，由于吾悦还远远没有到达想要的价值点。”
依照新城控股的方案，本年新开业的吾悦广场将到达30座，再创前史新高。最初提出的“100座吾悦广场”，现在现已完成，而100座开业的吾悦广场，也正越来越近。
吾悦未来的规划会是多少？新城控股在2019年年报里表明：将掩盖全国GDP 80%的区域，服务城市80%的干流人群。
很显然，假如要朝双80%方向去尽力，200座、300座都很难说是止境，吾悦广场的未来仍然有宽广的幻想空间。
